売買のカタチ

借地権を売買する際には、様々な形が考えられます。元の借地人が建てた家に新たな借地人が住むのか。新たな借地人が家を建て直すのか。新たな借地人と地主が新たな土地賃貸借契約を結ぶのか。分割して借地権を譲渡することまで考えたら、借地権の売買の形はさらに増えます。

問題になるのは、土地賃貸借契約の残存期間です。元の借地人が建てた家に住む場合は、元の借地人の住んでいた時期も含めて残存期間が計算されます。新たな借地人が家を建て直した場合は、20年となります。元の残存期間が20年より長ければそちらが適用されます。新たな借地人と地主が新たな土地賃貸借契約を結んだ場合には、残存期間は最初からになります。以上のように、売買の形によって残存期間が異なるため、それにより当然に借地権の値段も変わってくることになります。

地主の承諾が得られなかった場合、借地権売買は完全に不可能なのでしょうか。借地上の建物を借地権とともに譲渡しようとして、地主の承諾が得られなかった場合、裁判所に地主の承諾に代わる許可を得ることができます。しかし、この場合地主とのトラブルを避けたい新たな買受人は売買を避けることが多いです。借地人はここで地主に対し建物買取請求権を行使することもできます。しかし、この事例の建物買取請求権の場合、借地権の評価がほとんどなされないのであまり使用されていないのが実情です。

やはり借地権売買において気を付けなければならない一番の点は地主とのトラブルといえます。借地権売買を専門とする会社に、借地権そのものを売ることも可能性に含めるべきだといえます。この場合、早い段階で借地権を現金化することができます。

借地権売買は法律関係が複雑になり何かとトラブルが多いです。借地権売買をする際には必ず専門家に相談してください。

売買の相手方

借地権売買をするには売買の相手方を探さなければなりません。現在の不動産取引の状況を考えるとこれは大きなハードルです。実際にも借地権を売りたいが相手がいないので地代を払い続けているなんて事例が山ほどあります。個人で売却相手を探すのは無理なので不動産会社に頼ることになります。ここで、不動産会社が借地権の取り扱いに慣れていないと痛い目を見ることになります。

借地権売買において地主の承諾を得るのは絶対条件になります。事後承諾は絶対にダメです。借地権の解約原因となってしまいます。ただ、売却前に概括的に地主の承諾を得るのは難しいです。承諾料○○円払うので借地権売ったときには承諾して下さいといった交渉はなかなか成功しないと思います。承諾料は借地権価格の10%なんて言われていますが、絶対的なものではないです。地主は借地権の買主と契約関係に入るので、借地権の買主が誰かに強い関心があるのです。買主によって承諾しなかったり承諾料を変えたりするのは当たり前です。

借地権を地主に買ってもらうことも視野に入れなくてはなりません。借地権を第三者に売却する場合と地主に売却する場合には値段が大分違っています。借地権の価値は簡単に査定することはできないのです。一般に土地には借地割合というものが設定されており住宅街では地価の6割なんて数字が出ていますが、借地権が地価の6割で売れることはありません。借地割合は相続税を計算する際の基礎となるもので借地権売買においては目安にすぎないのです。借地権の価値は、個別事例において大分異なってきます。

借地権を売却するには、借地権売却の専門家に相談することが必須となります。

はじめに

借地権売買において最初に確認しなければならないのは、借地権があるのかどうかということです。借地権は土地の登記簿には載っていません。借地権の登記はできますが、登記をしないのが通常です。土地賃貸借契約書があれば、地主にはとりあえず借地権を主張できます。第三者に主張するには建物登記が自分名義になっている必要があります。建物登記はきちんと確認しておきましょう。また、借地権を売買する前に、地代をちゃんと払っていることが条件となります。これは相続のときに特に問題となります。ご両親が家を建てていた借地の地代が払われておらず、使用貸借権だったなんてこともあります。相続の場合は法律関係が複雑となり思ってもみなかった事実が明らかになるため、実地調査が必要となります。

また、借地権の種類も考慮しなくてはいけません。平成4年8月に現行の借地借家法が施行されたため平成4年8月以前の借地権と以降のそれでは、性質が変わっています。また、現行の借地借家法では、定期借地権なるものが導入されました。一般定期借地権で50年以上、建物譲渡特約付借地権で30年以上、事業用定期借地権で10年ないし20年、この契約期間で更新がありません。よって、定期借地権を売買するとなると借地権の価格はかなり低廉ものとなります。相続のことや、借地権の種類の把握のためにも専門家へ相談するべきでしょう。

借地権を売る

人生で借地権売ることはないとお考えの方もいるかもしれません。長い人生の中では、何があるか分かりません。現にいま借地権を売買しようとしている人も、それまではまさか自分が借地権を売買することになるとはと思っていたのです。転勤になった、離婚した、転職した等々いろんな可能性が考えられます。自分が所有している土地に家を建ててるよという人がいるかもしれません。ただ相続もあります。さらに、配偶者が借地権付きの家の持分を相続するかもしれません。

そもそも借地権とは、借地借家法に規定されていて建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権をいいます。自分の土地に賃借権より強い地上権を設定する地主はいませんから、借地権とは建物所有目的の土地賃借権のことと言っていいです。借地権は土地に建物を建てる権利であり財産権であるので当然に売買の対象になります。ただ、この売買は、様座な制約がある特殊な売買です。

一番の制約は地主の承諾が必要とされていることです。土地の所有権を有する地主は、誰が借地権を利用しているかによって重大な影響を受けるので、借地人が借地権を売る場合地主の承諾を得るよう法律で規定されているのです。また、借地権売買は法律関係が複雑になりがちです。相続が絡むとなおさらです。

借地権売買の承諾を貰おうと借地人と地主が交渉した場合、かなりの確率で揉めることになります。一度でも借地権売買をしたことがある人は借地権売買=トラブルと思われるかもしれません。承諾するか否か、承諾するにしても承諾料はいくらかで必ず問題が起きるでしょう。そのほかにも無数の問題が出てきます。

ここで、第三者であり、数多くの交渉をしてきた専門家に頼る必要が出てくるのです